不动产带租拍卖或破租拍卖的救济途径及其性质界定｜mhp君悦评论

众所周知，执行实务中，对于不动产的拍卖面临存在租约时，执行法院都会作出带租拍卖或者破租拍卖的决定，并会体现在拍卖裁定及拍卖公告之中。由于带租拍卖或者破租拍卖的决定对拟拍不动产的价值会产生较大影响，并会直接影响到拍卖的最终结果，由此带来的申请执行人的异议或承租人的异议已经成为了一种常态化的博弈。那么关于不动产带租拍卖或破租拍卖的救济途径是什么？其性质应该如何来界定呢？

法律规定

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

执行案例

（源自最高人民法院2025年第13次法官会议纪要）

在执行A公司与江某执行回转一案过程中，执行实施部门裁定查封被执行人江某名下涉案房屋。后涉案房屋的承租人Z酒店提交了《房屋租赁协议》等凭证，请求确认并保留其承租权。执行实施部门经审查，明确因Z酒店与江某签订的《房屋租赁协议》先于该院对涉案房产的查封，通知当事人确认并保留Z酒店的承租权。

申请执行人A公司提出异议，请求确认Z酒店不享有租赁权。异议法院经审理，裁定驳回了A公司的异议请求。A公司不服，申请复议。复议法院亦驳回了其复议请求。A公司向最高人民法院申请监督。

最高人民法院法官会议讨论中产生两种意见，第一种意见认为，承租人请求确认租赁权，实质是请求排除涉案房产司法处置后的交付行为，应属于对执行标的提异议，适用案外人异议程序审查。第二种意见认为，根据“买卖不破租赁”理论，无论是否认可租赁，都不涉及对标的物主张实体权利，因此Z酒店要求确认租赁权，属于对执行行为提异议，应当通过异议、复议程序救济。

最终，法官会议的大多数意见倾向于第一种意见。

救济途径

对于执行法院不动产带租拍卖或破租拍卖的决定，产生利害关系的主要是两种对象，前者是申请执行人，后者是承租人。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的前述规定，赋予的救济途径就是执行行为异议或案外人异议。实践中的分歧主要在于这种异议的性质到底应该属于执行行为异议还是案外人异议，因为不同的定性其救济程序存在较大区别，带来的法律后果也存在差异。执行行为异议的审查、复议程序显然比案外人异议的审查、诉讼程序要来得简便、高效得多。

性质界定

目前的司法实践中，基于最高法院法官会议的精神，对于因执行法院决定带租拍卖或破租拍卖的决定提出的执行异议倾向于按照案外人异议的标准来处理。然而，在最高法院法官会议讨论之前，这个问题一直存在较大争议，笔者从事法院执行工作期间，也参与了执行部门与执裁部门就这个问题的广泛讨论。时至今日，笔者对于最高法院法官会议的这个大多数意见，即对于不动产是否带租拍卖的异议属于案外人异议的定性存在不同的看法，也即笔者更倾向于这两种异议符合最高人民法院法官会议讨论的第二种意见，即属于执行行为异议，而非案外人异议。

界定理由

1、异议目标

执行行为异议指向的目标是执行法院具体的执行行为是否违法，案外人异议指向的目标是执行标的，简单地说，两者的区别在于前者认为执行法院当作为不作为或者不当作为而乱作为，更多的体现在执行程序上的问题，也存在实体问题和程序问题的因果交叉，而后者更多的是基于执行标的物所有权争议或物权延伸问题的争议。显然，两者有着本质的区别，也存在实践中的部分交叉。当然，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照案外人异议来审查。前述案例最高法院法官会议的倾向性意见也正是基于这个规定。

回到本文的主题，针对法院做出的带租拍卖或破租拍卖的决定，申请执行人或者承租人所提的异议到底是执行行为异议还是案外人异议？或者说存在两者的交叉并存？

笔者认为，无论是申请执行人对法院带租拍卖决定提出的异议还是承租人对法院破租拍卖决定提出的异议，首先针对的是法院拍卖这个具体的执行行为；其次，异议的目标或者核心诉求是要求法院去除不动产上的权利负担或保留不动产上的权利负担进行拍卖，并不是要求排除法院拍卖这个执行行为本身，也就是对拍卖行为的瑕疵提出异议；第三，两者都不存在对拍卖标的物本身即执行标的提出异议，也不存在对拍卖不动产物权方面的争议。这种情况下，将这两种异议归入执行行为异议较为妥当。

2、排除执行行为是否是确认执行行为异议的必选项

法理上看，无论是执行行为异议还是案外人异议，其必然存在的一个诉求就是要求排除执行行为。在不动产拍卖过程中通常有人会将排除执行行为理解为排除执行法院对拍卖标的物的交付。笔者认为，这里需要确定两个问题。

问题一，申请执行人或者承租人对于法院带租拍卖或破租拍卖的决定所提异议是否必然是排除执行？

实践中，两者异议更多的是提出对具体拍卖行为或拍卖方案的修正，而非排除。如果一定要说是“排除”，那么这是对执行行为中“错误”部分的排除，而非拍卖行为本身。所以上述两种异议笔者认为并不必然排除执行行为。

问题二，排除标的物交付是针对物权意义上的还是物理意义上的？

众所周知，拍卖成交并且买受人付清价款后，执行法院需要完成拍卖标的物对买受人的交付，包括涉案不动产物权登记的变更和实体的交付。前者没有什么争议，后者应区别对待，破租拍卖的，执行法院负有将拍卖标的物在物理意义上交付买受人的义务；带租拍卖的，执行法院仅需完成买受人与承租人及相关物业间的对接即可，不存在物理意义上的交付行为，至于买受人后续与承租人或物业之间产生纠纷则属于另案解决的问题。所以，笔者认为，只要异议不是排除拍卖不动产物权意义上的交付，就应归于执行行为异议而非案外人异议。

由此可见，排除执行行为并不是执行行为异议的必选项。

法律后果

司法实践中普遍将对法院带租拍卖或破租拍卖的执行行为所提的异议视为案外人异议来处理，带来的法律后果有以下几个。

1、执行机构对此类相关异议基本不作初审和甄别

由于法院目前立案难的问题尚未得到有效解决，从而导致一方面所谓的异议立案进展缓慢，另一方面执行机构基于某种执行错误的可能性而导致《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》中关于执行异议需要异议人提供相应担保才能停止执行的规定几乎被完全忽视。甚至于笔者遇到过被执行人名下不动产在被执行法院查封并张贴拍卖公告，甚至已经完成了评估工作后依然有案外人擅自进入居住使用并提出执行异议后导致执行暂停的案件，要知道这显然是一种妨碍执行的行为，最后却无奈地进入了案外人异议的审查和诉讼程序中，让人着实费解。某种程度上来说，这个也是导致了执行异议救济程序被广泛地滥用的原因之一。

2、被执行人与案外人合意阻扰执行的违法成本过低

当所有的审查均归于执裁部门时，执行异议类审查、诉讼的案件无论从时间上还是经济上都极大增加了申请执行人的执行成本，并且立案门槛较低，而对于被执行人或承租人来说除了案外人异议的诉讼需要交纳一定的诉讼费之外，整个异议程序中几乎没有成本支出，达到拖延执行或阻扰执行的目的轻而易举。事实上，正是在这种内外因的共同作用下，执行异议或案外人异议成了被执行人或利害关系人可以广泛使用的“救命稻草”。

3、执裁只注重形式分离，忽视内在的合一

执裁分离是当初司法改革中一个重要环节，目的在于改变过去执行法官既执又审的不合理现象，从而确保执行程序的合法性和公正性。但是，基于执和裁的高度关联，两者之间是密不可分的。如果对于执行异议的审查、诉讼不顾及执行的实际情况，那么“审执兼顾”的原则会被完全背离，要知道确保执行程序的顺利进行，保障生效法律文书所确定的义务能够及时兑现才是执行工作的核心。

结语

执行异议和案外人异议的救济途径的设立，本意是为了维护当事人、利害关系人的合法权益，避免执行权的过于扩张，但其核心并不是为执行程序设置障碍。当下的法律规定其实已经趋于完整，并且有了破解滥用异议救济程序的手段，问题在于我们的认知以及对立法背景的理解与解读。执行异议和案外人异议的救济途径源于各案的成因不同，需要有所甄别而非一刀切地去看待。