答问：商业地产改变房屋用途的合规边界与裁判观点｜mhp君悦评论

房屋用途的合规边界与司法裁判

在商业地产项目全流程中，房屋用途是一个绕不开的核心条款尤其是当房屋的登记用途与拟使用用途不一致时，风险暗流涌动---从规划、建设、竣工到运营，每一个环节都与“用途”紧密相连。

我们借此文来拆解几个关键问题，以有助于租赁合同双方提前避让法律风险。

一、房屋用途应如何分？

答：房屋用途看似简单，实则分类复杂，往往只有列举，而无严格的界定。

根据房屋用途划分，租赁房屋可分为经营性用房和居住性用房。一般而言，若细化分类，有描述为房屋的规划用途表现为住宅、工业用房、商业用房、科教文卫用房、办公用房等。或房屋按照用途分类可以分为“住宅”“工业、交通、仓储用房”“商业、金融和信息用房”等八大类。

上海《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市[2003]141号）中，曾就从建筑分类、土地使用分类（即土地用途）、房屋用途三个视角进行分类。

租赁用途反映着承租人的租赁目的，不同用途的房屋应具备不同的使用条件，以满足承租人的租赁目的。如出租人在出租厂房时，即使双方未对房屋是否应满足消防安全标准进行约定，提供符合消防安全标准的厂房亦是合同的应有之义。

二、改变房屋用途，合同一定无效吗？

答：房屋用途有登记用途和实际用途之分，当两者一致时，实际用途为合法用途。当两者不一致时，实际用途一般被当作违法用途。房屋登记用途应以规划用途为准，其主要依据是规划部门核准的建设工程规划许可证明。

司法实践中，对于住宅用房改为商业用房、工业厂房改为商业租赁等改变房屋用途的合同效力认识不一。

依据民法典第153条第1款及350条、土地管理法第56条、城市房地产管理法第18条等规定。

通常情况下，住宅用房、工业用房改为商业用房进行出租等改变房屋用途的行为并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，所涉的房屋租赁合同有效。如因受到行政管理处罚、责令整改等事实上无法继续履行合同的，当事人可以合同无法履行为由请求解除合同。

但需要说明，前述讨论系基于房屋登记用途系未违背土地规划用途的基础。房屋建造前，须取得建设工程规划许可证，且须按批准的建筑设计方案建造，这种规划设计方案决定了房屋的具体用途。否则，房屋即可能为违法建筑，根据城镇房屋租赁合同解释第2、3条，出租人就违法建筑与承租人签订的租赁合同应属无效（已按照法律规定补正的除外，见《汇总：合同效力补正相关问题》）

若当事人一方以租赁房屋未办理工程竣工验收为由，要求确认房屋租赁合同无效的，不应支持。但若因房屋未经竣工验收导致承租人无法按照租赁合同约定的用途使用，或者无法按照租赁房屋的性质使用时，承租人有权请求解除合同。

三、因用途不符，租赁合同必然解除吗?

答：若在租赁物无法用于约定用途的情况下，如合同已明确约定承租人可据此解除合同的，应予以支持。

如前所述，当房屋登记用途与合同约定用途并不一致，情况相对变得复杂。若承租人在签订合同时已明知或应知该情形，仍同意缔结租赁合同，则应视为承租人认可该租赁物的实际用途，不能再以租赁物不符合约定用途为由主张解除合同。故若二者用途不一致，出租方需真实披露，承租方需提前做好风险评估，尤其是涉及到房屋用途是否调整事宜（如规划、消防）。

实践中，因房屋用途不符导致合同目的无法实现，司法观点倾向认为剥夺了承租人的履行利益，使承租人订立合同所追求的履行利益不能实现，此时承租人以合同目的不能实现为由要求解除合同，法院应予支持。【譬如，合同约定房屋用于餐饮，但因房屋本身原因导致无法获取环保、消防等经营餐饮行业必需行政许可】

在入库编号2024-18-2-111-001陈某诉向某贵房屋租赁合同纠纷案，法院认为，出租人履行房屋租赁合同，应当保证租赁物符合约定的用途。租赁物存在权利瑕疵并导致房屋租赁合同目的不能实现时，承租人有权解除房屋租赁合同【见（2021）渝04民再5号】

但若承租人对于租赁物的装修、改建等使租赁物不符合合同约定的用途，应自行承担后果，无权要求解除合同。另外有些合同还会约定由承租人完善相关审批手续使租赁房屋符合约定用途。

四、改变用途，是否需要规划许可？

答：在入库编号2023-07-2-111-003，某建材公司诉某投资公司等房屋租赁合同纠纷案，法院认为，出租改变原建设工程规划许可的特殊用途房屋应取得相应改建许可【（2020）沪02民终3014号】

房屋用途的改变是否需要规划许可？是个现实且复杂的问题，实务中建议根据项目情况并结合当地具体的规划建设管理予以判断。

如在《既有建筑改变使用功能规划建设联合审查办法》（2024版）（宁规划资源规〔2021〕2号），认为商业、办公（行政办公及工业、研发等企业办公除外）建筑内部的业态调整或者互换（包括：商店、办公、酒店、旅馆、超市、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、月子会所、培训机构、托育机构、金融保险服务、眼科、口腔、体检、美容、诊所、宠物医院等），若属于对周边无严重影响，则无需征求规划资源主管部门意见，建设单位可直接按规定向建设主管部门申请办理消防设计审查或消防验收备案。

另在上海市建设工程规划许可豁免项目清单（试行）（沪规划资源建〔2024〕380号），提到商业建筑内部的业态调整或者互换（包括商店、超市、网吧、餐饮、娱乐、影剧院、健身房、培训机构、金融保险服务、宠物医院、公共设施营业网点等）。

五、用途改变，消防责任归谁？

答：如前所述，商业、办公建筑内部的业态调整时，需要做好消防设计审查等。

经营性用房一般区分一次消防和二次消防验收。前者是在竣工验收备案前（“建筑工程综合竣工验收合格通知书”）完成，出租人在提供租赁房屋时，应保证其所出租的房屋的消防设计、验收的手续与出租时房屋的性质相符合，此为出租人依法应该承担的义务。

二次消防审验，是指对建筑物进行装修、扩建、改造等功能性利用之前进行的消防设计审查及验收，实践中多是基于承租方经营需求进行的装修，在开业前完成。鉴于不同的房屋性质的消防审验要求可能不同，《建设工程消防设计审查验收管理暂行规定》第14条列举的12类特殊建设工程，其消防审验有特别的要求，承租人如在承租房屋后，改变了原有房屋的使用用途，导致原本不属于该12类特殊建设工程的房屋发生了转变，由此导致消防审验手续的变化，在双方当事人没有约定的情况下，有观点认为（由于租金是按照出租时房屋性质来确定，但并不限于该理由），根据权利义务一致的原则，所增加的消防审验义务不应由出租人承担。但若是出租方主导消防改造，责任可能需另当别论了，可参见(2021)苏03民终8034号。

我们在个别项目中，遇到开业前消防检查的相关咨询。理解按照消防法第15条，公众聚集场所未经消防救援机构许可的，不得投入使用、营业。该开业检应提交材料和承诺的义务属于消防审验的一部分，在租赁双方没有约定的情况下，其义务的划分用与前述一致。但为避免“二消”及“开业前消防检查”责任主体不明确而引发争议，一般经合同约定由承租人作为消防申报主体，并承担消防验收义务。

但需要注意，消防审验义务与消防安全责任义务并不是同一概念。根据《安全生产法》第49条、《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》第8条，虽然消防安全责任，出租人与承租人或可以进行约定，但出租方的检查监督的责任并不因此免除。

六、尾 语

房屋用途，看似只是一个条款，实则牵一发而动全身。从合同效力、解除条件，到消防责任、规划许可，每一步都暗藏法律风险。出租方需真实披露房屋登记用途，不要隐瞒或误导，在合同中明确用途不符的风险承担。承租方需在签约前核查房屋规划用途，若涉及用途调整，需评估及咨询用途调整所需的行政许可、消防、环保等手续及可行性与否。双方书面约定消防申报主体、解约条件，避免口头约定留隐患。

本文仅为法律分享交流，不构成具体法律意见。