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酒店项目的法律关注点一览

商业综合体开发中，规划要求建立商业综合体，但若业主方并非具备成熟的商业运营经验，则倾向委托酒店管理公司运营。而同时酒店品牌方现也倾向选择与业主方签署酒店管理协议，取代原由管理公司承租物业后装修运营之模式。

《国资委问答专题：非公开协议转让》

《当前闲置土地问题的观察及应对》

一、酒店管理项目

酒店管理行业中，酒店管理公司一般以输出品牌和管理体系为主，以轻资产运营的模式承接酒店管理项目。当前，有些房地产公司转型“委托代建”，也是类轻资产模式之考量。（参见《委托代建中的常见法律问题》）

观察酒店管理的模式，通常分为业主自管、委托经营管理、特许加盟等。国际品牌酒店多倾向采取委托管理商业模式，本文也以此模式为重点讨论。

该模式下，业主与酒店管理公司签署酒店管理合同（简称“管理合同”）及相关系列文本（如意向书、酒店技术与开业前服务协议、品牌许可协议、酒店顾问协议等）设定双方权利义务，管理公司收取一定的管理费用。该模式下，业主基本将项目酒店的全部管理权委托给管理公司，以确保其能将质量保准、管理风格、运营方式落实在项目酒店。

酒店业属于特种行业登记管理范畴，需要办理特种行业许可证后方可开业运营。于此处，简要介绍下，酒店行业的相关证照事宜，以便于对该行业有概括性了解。

其他许可事项（将食品经营许可、酒类商品零售许可证、烟草专卖零售许可证、娱乐场所设立审批、文化经营许可证、经营高危险性体育项目许可），按需办理，另如广播电视视频点播业务许可证、接收卫星传送的境内电视节目许可证、电梯安全使用许可证等。上海的酒店项目，具体可参考上海市人民政府办公厅关于进一步深化拓展“一业一证”改革工作的通知（沪府办发〔2023〕22号）

酒店项目，涉委托、技术咨询服务、知识产权等多重法律关系，从实操层面包含筹备期的酒店品牌风格设计、工程施工、运营管理团队（如酒店总经理）指派及具体工作，运营障碍的应对等，双方均需关注不同环节下合同条款细节的磋商。

本文就酒店项目相关协议及条款进行关注并进行简要梳理，不代表具体的法律意见。

二、技术服务协议

业主若选择酒店管理公司经营项目酒店，通常需物业承建之前就确定酒店品牌，规划、技术标准等需契合管理公司品牌经营标准。为此，双方一般会签署“前期技术服务协议”，管理公司提供酒店及配套设施的方案设计、初步设计、施工深化设计、新风系统、节能等设计咨询服务。当然，随着智慧化升级转型，“智慧酒店”的智能化及增值服务的智慧化也跟进潮流及服务要求。

需注意的是，某些项目，管理公司可能仅提供咨询顾问服务，技术服务协议可能系由管理公司的关联公司签署，设计方可能系其关联公司或其推荐的公司。若酒店管理合同与技术服务等系不同签约主体，则业主方通常要求管理公司将相关的品质标准、技术要求明确写进设计合同或装修合同，并要求管理公司和技术服务方承诺在酒店建设、开业筹备等过程中就技术要求等任何意见保持一致性，以避免权利义务等发生紊乱无章。

实务中，管理公司可能并不愿直接指定设计方、设备供应商，而选择以推荐之方式，那么推荐流程规则系双方需要关注的，业主方通常要求管理公司应推荐各类供应商不得低于三家，尽量扩大合作供应商的范围，以便于业主在决策时享有一定的主动权。

业主需考量设计和建设周期的协调，及设计理念与业主方的要求是否匹配。项目中业主若与设计师理念冲突或施工中不断调整设计，可能影响项目报审、施工受阻等相关进程，进而影响到项目建设周期进程。一旦出现开业延期，除业主方增加投资成本外，也可能面临违约责任，譬如有项目文本中约定“酒店业主在任何情况下未能于某年某月某日前实行酒店全面营业”则构成违约。

在设计标准确定之前，也是双方就酒店运营重要条款有效磋商的良机。否则，一旦设计和工程施工实质推进，再洽谈酒店管理合同，或许易产生陷入“被动”。同时，前期技术服务具有较长的周期性，项目建设周期具有不确定性因素，业主方往往愿意以形象节点支付为妥，以分期付款为原则。

三、酒店管理合同

酒店项目的核心文本，是业主实现投资酒店资产的目标重要的一个因素，如何配置优化各方利益，系谈判中争逐的焦点，也系对彼此商业要求的尊重。

关于酒店管理合同的性质界定，莫衷一是（委托合同、特许经营等），但主要是在聚焦在“任意解除权”的讨论。有观点认为，即便以“委托合同”为由，任意解除权也可能需可予以限制。另详见《最高法院：委托合同纠纷的裁判意见》。也有观点认为，存在委托关系同时，管理公司对酒店提供品牌授权、客房预订、会员管理、技术顾问、市场营销等一揽子服务，可能认定为无名合同更为妥善。

在初始委托管理期限的设置上，管理公司倾向于长期的酒店委托管理，而业主方希望相对较短的管理期限。同时，酒店管理公司倾向要求续期选择权（在长期租赁项目中也会遇到这个问题），希望约定在规定的期限内向业主发出续期通知即自动续期而无须征得业主同意。而业主则倾向设置一定的前提条件，譬如若管理公司未实现管理业绩或违约时则不得享有续期选择权。

在管理期限问题之外，也涉及到排他性条款、“逃生”条款等，我们梳理如下部分重要条款，未列部分条款再另行研讨。

01. 业绩考核条款

业绩考核条款鉴于酒店委托经营之项目特征，谈判初始，多以酒店管理公司的格式文本为基础进而商定，初始文本对业绩抑或考核可能并不作出明确约定。

审阅到有限的项目合同条款中，以营业毛利作为业绩考核标准的居多。实务中，也有酒店营业比率类指标考核（RevPAR）。该商务点结合业主方聘请的酒店品牌谈判支持顾问提供相应的专业意见，譬如在考核年限周期（一年或两年一考核）、起始点（爬坡期的考量等）的设置。譬如以开业后第4个经营年度开始考评，当然也需结合整体的委托经营期限而定。

从法律角度，业主方关注管理公司若业绩考核不达标时的救济行权路径。譬如约定管理公司差额补足义务（管理方向业主支付一定款项以弥补实际业绩与业绩考评标准的差额，限制业主的解除权）；并给予一定期限的补救权（补救次数及额度），以及业主的单方解除权。

同时，与此问题相配套的是，业主应注意对独立审计权（在商业综合体项目中，在以计点租金为核算方式时，出租方也会保留该项权利）和年度预算审批权的保障和控制。且在设定相关指标时，双方应关注免责或限责条款的内涵，以避免免责条款范围（酒店改造、不可抗力、业务违反义务）过于宽泛，而导致考核指标无法落实，也无法解除管理合同的困局。

02. 财务条款

国际酒店一般通用的《酒店业统一会计制度》，譬如某项目合同约定由纽约市酒店协会出版的《酒店业统一会计制度》（第10版，2006年，及之后可能对其所作的任何修订）。

需注意，该《酒店业统一会计制度》与其他项目中常见的国内会计准则存在着较大的差异。酒店管理项目中，适用前者考核酒店业绩、财务指标，而后者则用于国内税务审计、财务报告等。在前述的业绩考核指标如营业毛利（GOP），系管理费和业绩考核的基础指标。

另如前所述，酒店管理模式多系全权委托管理，账户虽由业主设立，然而支配权或使用权可能约定为管理公司，譬如预算内付款流程，管理公司可直接签字付款，业主或只形式审核而无拒绝权限。在提升运营效率同时，可能也引发相关争议。

在实务洽淡中，业主方也通常尽力争取对资本支出的审批和控制权，譬如形成账户双会签制度，或达到一定额度上限后业主享有会签权，或账户设定留存资金的最高限额等措施条款。在该维度，合资公司各方股东的财务管理制度可予以借鉴参考。

同时，项目酒店的年度预算，也为合同的核心条款，酒店管理公司通常会要求按其运营管理标准由其编制酒店运营预算并提交业主审阅，而业主方则要求享有对年度预算的审批权及修改预算的异议权及最终的决定权。在具体设置中，需结合财务部、审计部等综合把握，譬如设置一定的偏离范围（譬如5%-10%），超过偏离范围则需要管理公司重新提交业主审批，不同品牌酒店对于预算外或超预算的金额约定不同。在财务管理同时，印章的管理和适用也在个别项目也会引发争议。

03. 管理条款

业主方在关注绩效考核指标机制时，也同时会关注管理费。该收支两条线，往往均涉及到前述的营业毛利（GOP）。

就了解到的酒店管理项目，管理费中多以基本费+奖励费的模式。基本管理费以各财政年度酒店运营的总收入的N％计提（也可以按照梯度计取的模式），与酒店经营利润无关；而营业奖励/效益管理费则是以营业毛利（GOP）为基数，以（GOP）比例情况按阶段界定相应的奖励费比例。

我们在某项目招标文件中留意到，其拟据营业利润率设置计取比例：譬如在营业利润率<10%时，免收取效益管理费；10%≤营业利润率<20%，按GOP的4%计提等。当然，具体的酒店管理合同中，奖励费的计取更为细化复杂些。

需注意的是，界定基本管理费费对应的“总收入”、奖励管理费费对应的营业毛利的组成结构，也系该类合同谈判磋商中拉锯条款，作为留守到最后的几个条款之一，业主通常争取减低基本管理费，适当提高奖励费标准。

同时需对若因币种、汇率、税费承担及违约责任等进行约定。关于税费承担，管理公司可能要求只承担管理费所得税其他所有税费由业主方承担；业主方则要求设置合理的税费承担方式。

04. 酒店经理等人事任免权

建设工程施工合同和设计合同，业主通常要求相对方项目负责人的稳定和资质，以确保项目质量的可控性。

酒店经营管理项目亦然，除酒店品牌外，酒店管理公司优秀充足的人才储备也系业主方特别注重的，对酒店总经理的关注度为重中之重。

在酒店总经理的人选上，业主方通常是不同意酒店管理公司进行指定的，实务项目中可能系酒店管理公司推荐（约定候选人不少于三名），由业主方最终确认。管理人按照约定流程提前将候选人员的简历提供给业主方，业主对其进行面试及批准任命，为不影响开业，双方一般约定应尽商业上的合理努力确保业主在预计开业日前（N）个月完成总经理的聘用工作。

为避免合作中滋生罅隙，双方提前应设定总经理的业绩考核要求和更换撤换条件的条款。若运营过程出现酒店业绩不佳或管理混乱或总经理重大失职等情况，业主方可及时撤换经理等；但同时需注重管理团队的稳定性，更迭不能频繁，以确保酒店运营的稳定连续，故而通常也会限定一定周期（区别于整体委托期间）内更换总经理的人数。

酒店管理项目中，总经理一般具有双重身份，既对外代表项目酒店的总经理，同时又系管理公司委派的管理人员。我们也留意到在相关纠纷，酒店经理与何方具有劳动关系，系具有争议的问题。有些酒店总经理的劳动合同由酒店管理方签署，薪酬福利成本由酒店管理方以咨询服务费的名义向酒店业主方收取（期间也涉及税费承担的设置），有些系酒店总经理的劳动合同由酒店业主方签署。具体项目中，需要结合项目情况予以细化约定。

除酒店经理外，业主方通常也会争取委派财务总监的。但若决定由管理公司指派，则业主方也会对其有相应的任命考核流程，同时约定业主可委派副总、财务副总监作为酒店管理团队的成员，有些要求对财务事项具有一定的否决权。

当前的酒店管理项目中，如何协调及兼顾业主方派驻代表的监督权和知情权，系双方经营智慧的体现，不同管理公司的接受度不同。个案项目争议中，管理公司以业主方代表过多干预其正常管理权为由，在考核指标等方面要求免责，此类在业绩对赌纠纷中也常出现的争议点。也有观点建议，业主代表原则上不直接参与酒店的日常经营活动，但其可参与酒店管理会议来了解酒店经营状况和财务报告。

05. 合同权利义务的转让

商业综合体的招商运营中，鉴于对合作方品控及履约能力的考量，有些系将控股股东或管理权变动列为合同“警示”因素。

酒店项目运营中也同样涉及到该问题。譬如条款约定如无酒店业主之事前书面同意（该同意不可不合理拖延），管理公司应无权转让和转移给任何第三者其在合同下之责任。另有约定，酒店管理公司可将管理权（或管理合同权利义务）转让给其关联公司。

双方应关注征得“同意”条款或其他类似限制，及项目酒店退出的选择权（譬如出让酒店时，运营方是否享有优先购买权）。

据民法典第556条，合同的权利和义务一并转让的，适用债权转让、债务转移的有关规定。而第551条规定债务人将债务的全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。

06. 商业配套设施项目

酒店需结合酒店品牌形象、红线区域内的空间需求决定商业配套品牌，并应明确负责引进配套的主体（业主方抑或酒店管理方）以及相应的责任。

我们检索到（入库编号2023-09-2-159-021），酒店出租场地的商铺销售假冒名牌产品的，酒店虽不构成共同侵权，但仍可能承担相应的管理责任。法院在进行责任认定时，应结合案件的具体情况综合考虑酒店与商铺的合同关系及酒店的经营管理义务，合理认定酒店的应承担的法律责任。

07. 酒店中央集团服务条款

酒店中央集团服务条款若涉及酒店中央集团服务条款，如中央预订系统、会员系统、客户满意系统等，则需提前明确管理公司提供的中央服务范围及类别，并在年度预算中明确相应费用，及合理的分摊比例。

在提供服务同时，也涉及到个人信息的归集分配及流转，需要注重信息保护。

08. 争议条款

争议条款鉴于该等设计、建造运营模式系按照管理公司量身定制，有些系特殊或极具个性化用途，更换管理公司，本身也会面临巨大的改建费用，若管理公司一旦中途解除合同或拒绝接受物业，可能业主方将面临较大损失，而且而管理公司通常也面临预期利润、品牌投入、品牌受损等诸多因素，双方均不愿轻易选择合同终止。

据报道中的某仲裁案件，因提前终止合同等原因，某酒店管理公司被裁决赔偿项目酒店的资产损失、酒店建造成本、损失空置期损失费等，总计超过1.5亿元。

未雨绸缪，酒店管理合同文本通常会注重细化“提前终止赔偿金”条款，并约定较为详细的计算方式。但实践中法院、仲裁支持的比例并不相同，有观点系将其纳入违约金的范畴予以调整，也有基于意思自治及商事规则而相对支持较高些的赔偿金。

具体诉讼或仲裁的选择，系双方定分止争的考量，实则也系更好解决争议，妥善维护彼此合法利益。

除关注准据法条款外，有观点提议若系选择仲裁，则需留意选择的仲裁形式、仲裁机构和仲裁地、仲裁员的选任等条款。有些对仲裁员需满足的条件可能不具有实操性和可行性，则仲裁条款效力可能会被质疑，同时在磋商中业主方尽可能选择较为熟悉的仲裁机构以及仲裁地，以便对仲裁规则和裁判规则有一定的可预判性。

四、信息安全和数据合规

酒店在日常经营中，应注重信息化管理，建立健全客户信息保护制度，严格遵守《个人信息保护法》、《电子商务法》、《网络安全法》，同时做好数据的分类分级保护及加工处理。若涉及酒店收购时，应关注数据合规的尽职调查。

据《个人信息保护法》第66条，违反本法规定处理个人信息，或者处理个人信息未履行本法规定的个人信息保护义务的，情节严重的，由省级以上履行个人信息保护职责的部门责令改正，没收违法所得，并处五千万元以下或者上一年度营业额百分之五以下罚款，并可以责令暂停相关业务或者停业整顿、通报有关主管部门吊销相关业务许可或者吊销营业执照。

五、品牌许可/知识产权合规

酒店管理项目中涉及的知识产权种类丰富，尤其是连锁化模式下，商标权、专利权、不正当竞争等问题更加凸显，一些IP酒店（如“酒店+电影IP”）兴起也同样易触发知识产权合规。

有些系在酒店管理合同之外，另行签署品牌许可协议，明确商标权等知识产权的授权使用范围、使用期限（及延展期限）。

尤其在合同终止（尤其是合同提前解除）的情景中，业主需获取一定合理的延展使用期限，以便有充足时间清除已使用的商标等标识，完成相应物品（酒店的家具、装置及设备等）的摘牌（包括标牌、标示或标志的终止使用）处理。

六、尾 语

某年北京深秋时，入住某集团旗下酒店，不经意间成了会员，那时对酒店品牌、运营、会员系统等并无法律层面的过多考量，而今《旅游饭店星级的划分与评定》已由（GB/T14308-2010）演变到（GB/T 14308-2023）。

我们持续关注酒店项目。