基于房屋买卖合同纠纷做出的给付判决能否排除强制执行性｜mhp君悦评论

执行实践中经常会出现一种情况，当被执行人名下涉案房产被执行法院查封并进入司法拍卖程序时，被执行人或第三人根据人民法院确认的该被执行人和第三人之间就涉案的房屋买卖合同有效性作出的生效裁判提出执行异议，要求排除执行法院的强制执行。以上情况分为两类，一类是生效裁判确认被执行人与第三人之间的房屋买卖合同有效，判令被执行人向第三人（即买受人）交付房屋；另一类是生效裁判确认被执行人与第三人之间的房屋买卖合同无效，判令被执行人（即买受人）向第三人（即原产权人）交还涉案房屋。前一类属于合同继续履行，后一类属于无效民事行为基础上的恢复原状。那么，因这两类情况提出的执行异议能否排除强制执行呢？

典型案例

本所在上海H法院代理的上海某典当行有限公司（以下简称典当公司）申请执行王某典当纠纷一案中，执行法院就依法查封的被执行人王某名下位于本市长宁路的某处房产依法启动了评估拍卖程序。在此期间，案外人沈某（即涉案房屋原产权人）持该院确认沈某与王某之间就涉案房产买卖合同无效的生效判决提出执行异议，认为涉案房屋归其所有，要求法院停止对该房屋的强制执行并确认其为涉案房屋的产权人。H法院执裁部门经审查后认为人民法院依法查封和裁定拍卖被执行人名下涉案房屋符合法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，申请执行人典当公司对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，对案外人提出的排除执行异议不予支持，裁定依法予以了驳回，现该执行裁定已生效。

裁判主旨

本案的裁定依据是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条，即申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。其核心内容是基于之前的第二十六条之规定的延伸。第二十六条第一款第一项和第三项规定了人民法院在相关情况下支持案外人异议两种情形，即异议人所持法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的；该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的。显然，本案的案外人沈某是依据该规定第二十六条第一款第一项提出异议要求排除执行的，而法院则以第二十七条的规定予以了回应，认为涉案房屋买卖无效的判决不能对抗申请执行人设立在先的抵押权，据此对该异议予以了驳回。

实践中的观点分歧

观点一：人民法院给予房屋买卖合同作出的买卖有效或无效的判决属于物的给付性质，即带有房屋的交付行为，案外人可以取得房屋所有权。根据物权优于债权的法理，案外人对房屋享有的所有权足以排除强制执行。

观点二：人民法院基于房屋买卖合同作出的买卖有效或无效的判决虽然带有给付内容，但案外人享有的权利仍属于债权性质，该债权相对于之前已设立的担保物权等并不享有优先权，在前述优先债权未得到清偿前不能排除强制执行。

要点分析

笔者比较同意第二种观点，理由如下：

首先，人民法院基于房屋买卖合同作出的带有房屋交付内容的判决属于物的交付的请求权，本质上属于债权。根据《民法典》第二百一十四条的规定，不动产物权自登记之日起发生物权变动的效力。生效判决虽然做出了买卖有效或无效以及房屋交付的确认，但在房屋过户给案外人之前其所有权仍归属于被执行人，因此案外人依据生效判决取得的是债权，该债权不具有优先于其他金钱债权的效力。

其次，人民法院作出的房屋买卖有效或无效的判决，并非房屋所有权的确权判决。该判决有别于《民法典》第二百二十九条关于“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”的规定，不能直接产生物权发生变更的法律效力。

再次，在涉案房屋上已设定担保物权的前提下，案外人如要取得物权或者被执行人和案外人要完成房屋所有权的变更，必须以涤除担保物权为条件，即担保物权所指向的主债权得到有效清偿为前提，否则不能排除人民法院对涉案房屋的强制执行。

案外人异议被驳回的救济

在案外人异议被驳回的前提下，因被执行人未及时履行债务而导致涉案房屋交付不能的，可以依照《民法典》第二百三十八条的规定要求被执行人承担侵权赔偿责任，也可以就该房屋交付判决生效后申请强制执行，并根据《人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第41条关于交付特定标的物的规定，经双方当事人同意协商折价赔偿，协商不成的，案外人可以另行起诉。

综上所述，基于房屋买卖合同纠纷作出的给付判决并不当然能排除强制执行。对于试图通过买卖行为达到转移财产或者规避执行的目的来说，除了拖延一定执行时间外，并不会产生实质性的作用。