涉不动产案件管辖问题的法理与实践｜mhp君悦评论

一、涉及不动产的案件都由不动产所在地专属管辖？

《民事诉讼法》第33条规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地专属管辖。专属管辖是指法律强制规定某些案件由特定法院管辖的制度，对当事人而言，涉不动产案件是否是不动产纠纷，进而是否应专属管辖，对选择立案法院及提起管辖权异议，均有重要意义，但对于不动产纠纷的范围，因实践观点莫衷一是，不少涉及不动产的案件，并未适用不动产专属管辖。

以涉及到不动产分割的离婚后财产纠纷为例，在民事审判实务中，可以看到此类案件可能有适用专属管辖、协议管辖、一般地域管辖等不同的情形：

在霍某、赵某离婚后财产纠纷管辖民事裁定书[1]中，法院认为“双方争议的并非婚姻关系本身，而是案涉不动产的权属问题。故本案应适用不动产纠纷确定管辖，即由不动产所在地人民法院管辖”。

在唐某离婚后财产纠纷二审民事裁定书[2]中，法院认为：“因当事人婚姻关系已经解除，本案争议法律关系仅为财产关系而不包含人身关系，故属于财产权益纠纷，且唐某主张的财产权益来源于双方离婚协议的约定，因而本案具有合同纠纷的性质，可以适用合同纠纷的管辖规定”。

在任怀兵与汪玲离婚后财产纠纷民事裁定书[3]中，法院认为：“本案系双方当事人协议离婚时达成财产分割协议，离婚后因履行财产分割协议发生纠纷，属于因离婚这一人身关系事项而引发的财产分配事宜的纠纷，为离婚后财产纠纷，属于婚姻家庭纠纷的范畴，应按照婚姻家庭纠纷管辖原则确定管辖法院，即使离婚后财产分配涉及不动产，由于离婚后财产纠纷不属于物权纠纷，不应适用不动产专属管辖。”。

二、涉不动产案件管辖问题的相关裁判规范

从以上案例可以看出，并非涉及不动产的案件就自动适用不动产纠纷专属管辖的原则，审理法院在判断管辖原则时，仍有不同的思路和考量，从而引发相同的案由和争议可能适用完全不同的管辖原则，这给寻求司法救济的当事人带来了不确定性及困扰。

为减少争议，最高人民法院以司法解释的形式对不动产纠纷的范围进行限缩，认为仅不动产物权纠纷适用不动产专属管辖，四类债权纠纷（农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷）作为例外情况，按照不动产物权纠纷确定管辖法院[4]。

可以看出，最高人民法院采用了“不动产物权纠纷”的定义，也就是说，涉及不动产的纠纷应进一步细分为不动产物权纠纷和不动产债权纠纷。在最高院编著的《民事诉讼法司法解释理解与适用》一书中，第134页提到：

实践中，区分不动产物权纠纷与不动产债权纠纷会产生一些歧义，例如确认房屋抵押合同无效究竟属于哪一类纠纷。最高人民法院《民事案件案由规定》明确，按照物权变动原因与结果相区分的原则，确定纠纷的性质和案由。对于因物权变动的原因关系，即债权性质的合同关系产生的纠纷，如物权设立原因关系方面的担保合同纠纷，物权转让原因关系方面的买卖合同纠纷，均是债权纠纷；对于因物权设立、权属、效力、使用、收益等物权关系产生的纠纷，则是物权纠纷。

《最高人民法院新民事案由规定理解与适用》第218页以抵押权纠纷和抵押合同为例，具体描述了不动产物权纠纷与不动产债权纠纷的区别：

注意区分抵押合同的订立和抵押权的设定。根据法律的规定，抵押权的设定必须订立书面抵押合同，但抵押合同订立与抵押权的成立并不相同。抵押合同的订立在当事人之间创设有关抵押权设定的权利义务关系，为物权变动的原因行为，属于合同法的范畴；抵押权的设定，是合法有效的抵押合同所产生的结果，属于物权变动的范畴。因此，应明确区别抵押合同的生效和抵押权的设定。当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动原因的，即如果当事人因抵押合同产生纠纷的，则应当适用抵押合同纠纷案由，如抵押合同不成立、抵押合同无效等纠纷;当事人诉争的法律关系性质涉及物权变动结果的，即如果当事人就抵押权产生纠纷，则适用抵押权纠纷的案由，如抵押权成立、抵押权实现等纠纷。

此外，“排除他人侵害系物权的权能，但这些民事责任以向特定侵权人请求为特定的行为方式实现，兼具债权的特征。”[5]因此不动产侵权纠纷是否适用专属管辖也有必要独立讨论。至于文首所列离婚后财产纠纷，也很难直接归类为物权纠纷或债权纠纷，也需要作为一个特定的类别。本文有意将涉及不动产的纠纷分成1.物权纠纷；2.债权纠纷；3.侵权纠纷；4.婚姻家庭纠纷四类的方式，对实务中的涉不动产案件的管辖问题现状进行梳理和总结。

三、各类涉不动产纠纷案件的管辖实践

（一）涉及不动产的物权纠纷管辖实践

1. 抵押权纠纷案件

以下四起涉及不动产抵押权的案件中，法院均未对案件属于抵押权纠纷还是抵押权合同纠纷进行说理。前两起案件的案由为抵押权纠纷，争议焦点为抵押权的撤销或注销，涉及抵押权变动结果，但法院仍裁定适用协议管辖。后两个案例与前两个案例的争议焦点相同，均为抵押权的注销，但法院认定该案件涉及不动产，适用专属管辖的规定。由此可见，实务中对抵押权纠纷的管辖认定较为混乱。

（二）涉及不动产的债权纠纷管辖实践

1. 抵押合同纠纷案件

以“抵押权合同纠纷”、“管辖权”、“裁定”为关键词进行检索，检索出的案例均显示抵押合同纠纷适用协议管辖。

以下三起案件，分别涉及抵押权的设定、撤销、和实现，若按照《最高人民法院新民事案由规定理解与适用》的观点，应当按照物权纠纷处理，但法院均裁定案件适用协议管辖。

2. 房屋买卖合同纠纷/中介合同纠纷案件

以“房屋买卖合同纠纷/中介合同纠纷”、“管辖权”、“裁定”为关键词进行检索，法院多认定应当适用协议管辖。由于这些案件中涉及的房屋并非政策性房屋，且案件均涉及物权变动的原因关系（即合同关系），不属于最高人民法院认定的债权纠纷中的特殊情形，因而也不适用不动产物权纠纷的专属管辖原则。

（三）涉及不动产的侵权纠纷管辖问题

涉及不动产的排除妨害、消除危险、损害赔偿诉请，系物权请求权，也兼具物权和债权的特点，易产生争议。《最高人民法院关于陈怡、李细雄诉张凤香房屋侵权纠纷一案管辖问题的通知》（1994.03.17发布）中提到房屋侵权案是因不动产提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。实践中，此种情况的审判实践较为统一，以适用专属管辖为主流观点。[6]

1. 排除妨害纠纷、消除危险纠纷案件

实践中多认为应当适用专属管辖。

2. 涉不动产的财产损害赔偿纠纷案件

如下两个案件的案情相似，但审理法院适用的管辖原则并不相同。

（四）涉及不动产的婚姻家庭、继承纠纷管辖实践

最高人民法院民事审判庭编写的《民事审判指导与参考》总第77辑（2019）民事审判信箱，就本文最初所涉“离婚后财产纠纷”管辖问题作出相关回复如下文，其主要观点是，离婚后财产纠纷的管辖，应适用一般地域管辖原则：

问题:涉及不动产的婚姻家庭纠纷案件是否适用不动产专属管辖?

回复:根据民事诉讼法规定，因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。有的婚姻家庭纠纷会涉及不动产，比如离婚后财产纠纷、夫妻财产约定纠纷、分家析产纠纷等时常涉及房屋或土地的权属认定、分割等，上述纠纷是否适用该条规定，实践中有不同观点。

我们认为，上述纠纷应当按照一般地域管辖原则确定管辖法院，不可适用不动产专属管辖。理由主要是:第一，根据《民事案件案由规定》，上述纠纷的案由属于第二部分“婚姻家庭、继承纠纷”，而非第三部分“物权纠纷”，而《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》规定“民事诉讼法规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。第二，婚姻家庭纠纷通常具有复合型，不仅涉及财产关系，还涉及人身关系，不仅涉及不动产，还可能涉及其他财产。比如一宗离婚案件中，可能同时涉及婚姻关系的解除、财产分割和子女抚养；请求分割的夫妻共同财产中，可能同时包括房屋、汽车、存款、股权收益和知识产权收益;房屋也有可能包括位于不同地区的几套房屋。如果适用不动产专属管辖，则可能需要到不同法院提起几个诉讼，无法在同一个案件中处理所有纠纷，无法实现家事纠纷的“一揽子”解决。

四、总 结

总结以上案例的裁判观点可知，除司法解释明确规定的物权权利确认、分割、相邻关系等物权纠纷，以及作为例外情形的四类债权纠纷适用不动产专属管辖外，涉及不动产的侵权纠纷，主流观点也倾向于适用专属管辖。

涉及不动产的抵押权问题，可能被认定为物权纠纷也可能被认定为债权纠纷，因此可能适用专属管辖也可能适用协议管辖，司法实践观点不一。我们认为，应参考最高人民法院的指导观点，区分物权变动的原因行为和结果行为，对构成典型物权关系的后者情形，应适用专属管辖原则。

对于涉及不动产的合同纠纷，审判实践中的主流观点为适用协议管辖原则。

离婚后财产纠纷，审判实践中倾向于适用一般地域管辖原则。

总结来说，对于涉不动产纠纷的管辖问题，还需要进一步分析案件争议或诉请的性质与特征，辨别其是否有物权属性及是否落入不动产专属管辖的范畴。对实务中适用原则不太统一的特殊情形，建议在提起诉讼时与法院立案部门提前核实/交流其通常适用的管辖原则，以减少后续可能的管辖权异议风险。从合同起草角度，对不强制适用专属管辖的法律关系类型，可通过协议约定管辖的方式，避免未来潜在的管辖权争议风险。

[1]四川省成都市中级人民法院，(2018)川01民辖终730号

[2]四川省成都市中级人民法院 (2019)川01民终7459号

[3]最高人民法院 (2020)最高法民辖14号

[4]最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释（2022年修订）第28条：“民事诉讼法第三十四条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。

农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。”

[5]《民事诉讼管辖精义》第59页。

[6]上海高院有一起案例认为涉及不动产的损害赔偿纠纷，不适用专属管辖。