律师观察：关于完善商品住房销售制度的通知｜mhp君悦评论

《关于完善商品住房销售制度的通知》

建房规〔2026〕3号

2026-08-28

各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（委、管委）、自然资源主管部门，新疆生产建设兵团住房城乡建设局、自然资源局，各金融监管局：

为贯彻落实党中央、国务院关于加快构建房地产发展新模式的决策部署，坚持稳中求进、先立后破，稳步推进商品住房销售制度改革，现就有关事项通知如下。

一、完善商品住房预售管理

各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。

（一）规范预售条件。商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶，具体条件由各地根据实际情况确定。

（二）加强预售资金监管。市县住房城乡建设部门履行预售资金监管职责，由住房资金监管机构承担具体监管工作。住房资金监管机构应与房地产开发企业签订资金监管协议，并在项目的主办银行开立资金监管账户。购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入资金监管账户。商品住房项目竣工验收、水电气热等配套设施具备交付条件后，解除资金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。房地产开发企业应与购房人在购房合同中约定购房资金存入资金监管账户的相关权利责任。

（三）优化存量项目预售管理。本通知施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。应合理确定监管额度，优化预售资金使用，严格预售资金监管，保障预售资金安全。

律师观察：

1、各地对预售条件的规定存有差异，如上海曾规定商品住房建设完成主体结构封顶并通过验收；商业、办公等其他房屋类型：七层以下（含七层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶；八层以上（含八层）的商品房项目，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上（不得少于七层）；

2、关于预售资金的监管及使用，在此前的《最高人民法院 住房和城乡建设部 中国人民银行关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法[2022]12号）已有进一步的明确，详见《最高法院、住建部等规范对商品房预售资金的保全执行措施》

3、房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除购房合同，房地产开发企业须按照合同约定退还购房资金并承担违约责任。

关于购买者普遍关注的热点“开发商不能交房致使商品房买卖合同及担保贷款合同被解除时的责任承担”问题，若商品房出卖人逾期交付房屋，且案涉商品房建设已停工、短期内无交付可能性，买受人购买商品房以及为购买房屋而贷款的合同目的均无法实现。买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，法院应予支持，由商品房出卖人承担已收受的购房贷款、购房款本金及利息的返还责任。【详见入库编号2025-07-2-091-001】

另若在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，法院应予以支持。（参见《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》）另见《最高法院：如何理解和适用商品房消费者权利保护规则》

二、有力有序推行商品住房现房销售

各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，减少商品住房交付纠纷，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益，加快构建房地产发展新模式。

（一）推进商品住房现房销售。本通知施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。

（二）现房销售实行备案管理。房地产开发企业应按照有关要求，完成项目竣工验收等事项，将现房销售方案和具备交付条件的有关证明报市县住房城乡建设部门备案。房地产开发企业应按现房销售方案进行销售，所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易的情形，确保土地房屋权属清晰。

（三）推行现房销售定金制。实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。房屋具备交付条件后，解除定金监管。房地产开发企业违约不能按期交房的，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，房地产开发企业依法返还定金，承担违约责任。各地要结合实际制定购房定金合同示范文本。

律师观察：

政策明确“有序推行现房销售制度”，在取得建筑施工许可证后，开发商可开始签署购房定金合同。

目前，上海区域施工许可证的申办可参见《上海市建筑工程施工许可管理规定》。

至于满足《上海市住房和城乡建设管理委员会关于进一步规范和完善建筑工程施工许可审批管理工作的通知》（沪建建管〔2024〕484 号）中要求的个别项目，无需提供建设工程规划许可证，建设单位可凭设计方案批准文件以及施工许可证的其他法定要件，申请办理桩基础工程（含基坑围护桩）施工许可证。

另参见《建工解释（二）：发包人就分包纠纷的应对》

三、加强政策措施协同

各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。

（一）优化土地供应管理。市县要优化国土空间规划和土地利用方式，按照住房发展规划和年度计划，合理确定房地产用地供应规模。统筹规划、合理布局商品住宅用地，优化土地出让方案，可带规划方案出让。房地产开发企业须用自有资金购地，可按国家规定分期缴纳土地出让价款，具体缴纳比例和时限由市县人民政府确定。对于实行现房销售的项目，在土地出让公告中向社会公开现房销售相关信息。

律师观察：

城市更新项目中，通常支持产业用地带方案出让和标准地出让等多种方式《产业地产法律实务关注点》。

2022年《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》（沪规划资源规〔2022〕2号），明确指出，位于城市重要特定地区、具有重要功能性的商业、办公等经营性用地，可采用附带经批准的规划设计方案或地区总图、基础设施要求、功能建设要求、运营管理要求的方式实施出让。

研讨2025年《上海市国有建设用地使用权出让预申请管理办法》及《上海市国有建设用地使用权出让预申请实施细则》（沪规划资源规〔2025〕6号），也有观点认为，土地出让预申请制度，或可理解为“带规划方案出让”的“前置程序”。 契合涉历史风貌保护项目、TOD综合开发项目等。

就对规划环节的初步理解，“带规划方案出让”或有利于压缩审批时间并保证规划落地品质，实现“好房子”政策落地，同时也需开发商在土地成交前投入一定的设计成本和提高方案设计能力，在“产品优化空间”方面需提前布局。

（二）加大融资支持力度。房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，相关办法另行制定。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

律师观察：

就2026年3月实施的《上海市不动产登记技术规定》（沪规划资源规〔2026〕1 号）中，暂无发现“分户土地使用权集合设定抵押”的相关描述。

从房地产开发实践来看，土地使用权抵押往往是光地抵押，其上并无在建工程，一般不会出现土地抵押的效力及于在建工程的情形。但以在建工程抵押，依据房地一体规则，其效力当然及于其下的土地。

需探讨的是，在工程烂尾需要引进新的投资人时，新的投资人也要求设定抵押，主要是新增的工程部分，但按照房地一体抵押原则，原有的建筑工程抵押权人和新增的建筑工程抵押权人究竟谁对土地使用权享有抵押权？有观点提出，可以考虑依据建筑物的面积来划分土地使用权的份额。

理解若 “分户土地使用权集合设定抵押”实施操作细则出台，上述的争议在技术层面或许得到更有利的解决方式。《汇总：抵押权与工程价款优先权的冲突应对|更新》

（三）完善开发建设管理。商品住房开发建设实行项目开发公司制。建立健全商品住房项目工程质量保证体系，落实项目开发公司工程质量首要责任和勘察、设计、施工、监理单位主体责任。优化工程建设审批流程，缩短行政审批时限，做好商品住房项目小区规划、房屋设计、施工建造、竣工验收、交付使用等全过程管理工作。提高房地产项目开发品质，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”。

（四）推行“交房即交证”。现房销售前，一般应办理房屋首次登记。优化商品住房销售中涉及的买卖合同网签、不动产登记、抵押贷款办理等环节流程，强化工作协同，推动商品住房交付时购房人同步取得不动产权证书。

律师观察：

2026年2与14日印发的《上海市规划资源领域持续打造一流营商环境行动方案》（沪规划资源建〔2026〕59 号），亦提出深化“交地即交证”“竣工即交证”“交房即交证”改革，拓展“免于提交”材料清单。

更早或可追溯至2024年的自然资源部 国务院国有资产监督管理委员会 国家税务总局 国家金融监督管理总局《关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》（自然资发〔2024〕9号）。

理解从拿地、建设工程、房屋销售，不动产登记的便利度和丰富性值得期待各市县要制定实施细则，加强政策解读，营造良好舆论环境，促进房地产高质量发展。

本通知自发布之日起施行。

住房城乡建设部

自然资源部

金融监管总局

2026年8月28日