居住权的法规解读、三种设立方式和五大适用场景｜MHP君悦评论

2001年，《最高人民法院关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第二十七条[1]第三款中首次使用了“居住权”的概念，以解决离婚案件中没有住处的生活困难一方的居住问题。除此之外，2001年至《民法典》施行以前，法律法规中没有明确规定居住权的概念、适用及办理方法。

《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”，2021年1月1日起施行），专门增设一章规定了居住权。如今，随着各地“首例居住权案”的纷纷出现，居住权再次成为人们关注的焦点。但是，《民法典》在第三百六十六条至第三百七十一条中仅规定了居住权的部分事项，实务中，关于如何办理居住权登记，如何利用居住权的安排帮助当事人解决争议，很多人并不十分了解。因此，笔者特结合法律规定和自身的实务经验等，汇总分析如下，供读者参考。

一、法律依据

二、三大办理路径（以上海地区为例）

1、合同设立

2、遗嘱设立

3、生效法律文书设立

三、五大适用场景

《民法典》设立了居住权，为老百姓解决居住问题提供了新的法律工具，那么，居住权常见的适用场景包含哪些，又能解决哪些问题呢，笔者初步总结如下：

（一）结婚时，满足无房一方居住需求

假设男女双方在登记结婚前，男方名下已经有全款（或贷款已经还清）购买的房产，女方想加名，但是男方及其父母不同意。此时，就可以考虑通过为女方在男方的婚前房产上设立居住权，解决女方的居住问题。

（二）离婚后，安排无房一方及子女居住

假设男女双方婚后无夫妻共同房产，但其中一方婚前有房或一方父母有房产。在离婚时，无房的一方可以通过在离婚协议书或者法院调解书中约定，本人及子女在对方的婚前房产享有一定期限的居住权。或者双方在离婚时，无房一方同时与对方父母（有房）签订居住权合同并且办理居住权登记。

（三）赠与房产时，老人保留居住权

实务中，不少的老人一方面担心房产税，遗产税（暂无正式法律规定），因此希望提前以较低成本将自己名下的房产传承给自己的子女。另一方面，老人又担心自己将房产过户到子女名下后，自己老无所居。在此情形下，老人可以与子女签订设立居住权的合同并进行登记，将房屋过户给子女之后，仍能够在其有生之年享有对赠与房屋的居住权。

（四）变现房产后，仍能够居住

实务中有些老人希望将名下房产出售套取现金以供养老，又希望自己生前有屋可住。在此情形下，老人可以将房屋出售给暂时没有居住需求的买方，提前将房屋价值变现，并同时签订《居住权合同》设立居住权，有生之年享有对已售房屋的居住权。

（五）诉讼中，将居住权作为谈判筹码

在离婚案件中，孩子的抚养权往往是双方的争议焦点。对于有房产一方（包括其父母有房产），如果能提供居住权登记或者稳定的住所，对于争取孩子的抚养权是很有利的。另外，在继承案件中，对于一方老人去世后，另一方老人的照顾，如果有居住权的安排，可能有利于继承人之间就遗产的分配达成和解。

[1] 第二十七条：婚姻法第四十二条所称“一方生活困难”，是指依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平。一方离婚后没有住处的，属于生活困难。离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。